Cada enero, la misma pregunta recorre los grupos de arriendos de Bogotá: "¿Cuánto me pueden subir el arriendo este año?" La respuesta para 2026 es clara: máximo 5,10%. Pero los detalles importan — cuándo aplica, cómo calcularlo, y qué hacer si su arrendador intenta cobrar más.
La Fórmula
IPC 2025 certificado por el DANE: 5,10%
Fórmula: Canon actual × 1.051 = Canon máximo nuevo
Tabla de Cálculo Rápido
| Canon actual (COP) | Incremento máximo | Canon nuevo máximo |
|---|---|---|
| COP 800.000 | COP 40.800 | COP 840.800 |
| COP 1.000.000 | COP 51.000 | COP 1.051.000 |
| COP 1.500.000 | COP 76.500 | COP 1.576.500 |
| COP 2.000.000 | COP 102.000 | COP 2.102.000 |
| COP 2.500.000 | COP 127.500 | COP 2.627.500 |
| COP 3.000.000 | COP 153.000 | COP 3.153.000 |
| COP 4.000.000 | COP 204.000 | COP 4.204.000 |
| COP 5.000.000 | COP 255.000 | COP 5.255.000 |
¿Cuándo Aplica el Incremento?
Este es el error más común. El incremento no aplica el 1 de enero. Aplica en la fecha de aniversario de su contrato.
Lo Que Su Arrendador No Puede Hacer
- Cobrar más del 5,10%: El tope es absoluto. No hay excepciones por "mejoras" al inmueble ni por "ajuste de mercado"
- Aplicar dos incrementos en un año: Solo uno por período contractual
- Incrementar sin notificación escrita: El aumento debe comunicarse formalmente. Un mensaje de WhatsApp puede servir como evidencia, pero lo ideal es carta formal
- Aplicar retroactivamente: Si olvidó notificar en la fecha correcta, no puede cobrar los meses atrasados con el incremento
El Mercado Dual de Precios
El tope del IPC crea una distorsión interesante en el mercado:
Los arriendos existentes están protegidos por el tope del IPC (5,10%). Pero los arriendos nuevos (contratos que se firman por primera vez) no tienen tope — el arrendador puede cobrar lo que el mercado permita.
Esto significa que si usted lleva varios años en un apartamento y ha tenido incrementos anuales moderados, su canon actual puede estar 15-25% por debajo del precio de mercado para un apartamento equivalente. Es un incentivo poderoso para no mudarse a menos que sea necesario — y un argumento para negociar incrementos por debajo del tope.
¿Qué Hacer Si Su Arrendador Cobra Más?
Paso 1: Notifique por escrito al arrendador que el incremento supera el tope legal del IPC. Cite el Artículo 20 de la Ley 820 de 2003 y el IPC certificado por el DANE (5,10% para 2025).
Paso 2: Si no recibe respuesta favorable, denuncie ante la Secretaría del Hábitat de Bogotá (línea 195 o sede física).
Paso 3: Si la situación escala, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o buscar asesoría legal.
Mientras tanto: Pague el canon con el incremento que usted considere legal (máximo 5,10%) y guarde los comprobantes de pago. No deje de pagar — la mora le quita derechos.
Contexto Histórico: Los Topes de los Últimos Años
| Año de incremento | IPC aplicable | Contexto |
|---|---|---|
| 2026 | 5,10% | IPC en descenso — buena noticia para arrendatarios |
| 2025 | 9,28% | Inflación alta post-pandemia |
| 2024 | 13,12% | Pico inflacionario — incrementos dolorosos |
| 2023 | 5,62% | Pre-pico inflacionario |
El 5,10% de 2026 es el incremento más bajo en 4 años. Después de dos años de ajustes superiores al 9%, los arrendatarios finalmente respiran. Pero recuerde: este es un tope, no un piso. Negocie siempre.
Conozca todos sus derechos en nuestra guía completa de la Ley 820. Si necesita arrendar sin codeudor, vea las alternativas.