Derechos del Arrendatario: Lo que Su Arrendador No Puede Hacer
27 de marzo de 2026·9 min de lectura
Colombia tiene una legislación de arriendos que protege fuertemente al arrendatario. En muchos sentidos, más que en Estados Unidos o Europa. Pero estas protecciones solo sirven si usted las conoce.
Esta guía cubre las 10 cosas que su arrendador no puede hacer legalmente, cómo responder si las hace, y dónde denunciar.
Las 10 Prohibiciones Absolutas
1. Cambiar las cerraduras
Vía de hecho — ILEGAL
No importa cuántos meses de arriendo deba. Cambiar las cerraduras para impedirle el acceso a su vivienda es una vía de hecho sancionable. El arrendador debe acudir al proceso judicial formal de desahucio.
Si le pasa: Llame al 123 (Policía Nacional). Vaya a la Inspección de Policía más cercana. La policía puede ordenar la restitución inmediata del acceso.
2. Cortar servicios públicos
Vía de hecho — ILEGAL
Cortar agua, luz o gas como presión para que desocupe o pague es ilegal. Los servicios están a nombre de la empresa prestadora, no del arrendador. Solo la empresa puede suspender por mora en la factura del servicio — no el arrendador por mora en el canon.
3. Retirar sus pertenencias del inmueble
Vía de hecho — ILEGAL
Sacar sus muebles, ropa o pertenencias a la calle o a una bodega sin orden judicial es robo o desahucio ilegal. Tiene derecho a denunciar penalmente.
4. Intimidar o presionar verbalmente
Vía de hecho — ILEGAL
Amenazas, gritos, visitas intimidantes, o envío de personas a "convencer" de que desocupe. Todo esto constituye vías de hecho que pueden derivar en acción penal por constreñimiento ilegal (Art. 182 Código Penal).
5. Exigir depósito en efectivo
Artículo 16 Ley 820
Prohibido por ley. Las únicas garantías válidas son: póliza de arrendamiento, CDT, prepago de canon, o codeudor/fiador. Si ya pagó un depósito, puede exigir su devolución.
6. Cobrar incremento superior al IPC
Artículo 20 Ley 820
El tope para 2026 es 5,10%. Cualquier incremento superior es ilegal independientemente de la justificación. Vea nuestra guía de incremento 2026 para el cálculo exacto.
7. Entrar al inmueble sin consentimiento
Derecho a goce pacífico
Su arrendador no puede entrar a su apartamento sin su permiso. Las únicas excepciones: reparaciones de emergencia (fuga de gas, inundación grave) y visitas acordadas previamente. Entrar sin consentimiento puede ser violación de domicilio.
8. Negarse a hacer reparaciones necesarias
Artículo 22 Ley 820
Las reparaciones estructurales, de plomería grave, electricidad principal, y techos son obligación del arrendador. Si se niega después de notificación escrita, usted puede: reportar a la Secretaría del Hábitat, retener parcialmente el canon hasta que se hagan las reparaciones (con asesoría legal), o terminar el contrato sin penalización si el inmueble se vuelve inhabitable.
9. Cobrar la administración dos veces
Práctica abusiva
Si la administración está incluida en el canon, no puede cobrarse por separado. Revise su contrato: si dice "canon: COP 2.000.000 (incluye administración)" y luego le cobran COP 300.000 adicionales de administración, es cobro doble ilegal.
10. Desalojar sin proceso judicial
Protección constitucional
Todo desalojo en Colombia requiere proceso judicial formal. No hay excepciones. Incluso si usted debe 6 meses de arriendo, el arrendador debe demandar ante un juez y esperar sentencia. El proceso puede tomar 6-12 meses. Mientras tanto, usted tiene derecho a permanecer en el inmueble.
Dónde Denunciar
Entidad
Para qué
Contacto
Policía Nacional (123)
Vías de hecho inmediatas (cerraduras, pertenencias)
Línea 123 o inspección de policía local
Personería de Bogotá
Asesoría legal gratuita y defensoría
personeriabogota.gov.co
Secretaría del Hábitat
Cobros ilegales, incrementos abusivos
Línea 195 o habitatbogota.gov.co
Superintendencia de Industria y Comercio
Prácticas abusivas de inmobiliarias
sic.gov.co
💡 Consejo crítico
Documente todo. Guarde mensajes de WhatsApp, correos, fotos, videos, y recibos de pago. En cualquier proceso legal, la evidencia documental es su mejor aliado. Si su arrendador lo llama para amenazar, grabe la llamada (en Colombia, una de las partes puede grabar sin consentimiento de la otra si participa en la conversación).
No. Cambiar las cerraduras es una 'vía de hecho' ilegal. Independientemente de si usted debe meses de arriendo, el arrendador debe seguir el proceso judicial formal para recuperar el inmueble. Si le cambian las cerraduras, llame inmediatamente a la Policía Nacional y denuncie ante la Personería.
No. Los servicios públicos están a nombre de la empresa prestadora, no del arrendador. Cortar servicios como represalia por mora en el arriendo es otra vía de hecho ilegal. El arrendador debe acudir al proceso judicial, no tomar justicia por su cuenta.
No. El derecho al goce pacífico del inmueble incluye la privacidad. El arrendador solo puede entrar con su consentimiento, para reparaciones necesarias previamente acordadas, o en situaciones de emergencia (fuga de gas, inundación). Entrar sin permiso puede constituir violación de domicilio.
Puede denunciar ante la Inspección de Policía (para vías de hecho inmediatas), la Personería de Bogotá (asesoría legal gratuita), la Secretaría del Hábitat (cobros ilegales), o la Superintendencia de Industria y Comercio (prácticas abusivas de inmobiliarias).