¿Se dañó la tubería? ¿Hay humedad en la pared? ¿El ascensor no funciona? Saber qué reparaciones le corresponden al arrendador y cuáles a usted es uno de los temas que genera más conflictos en los arriendos en Bogotá. Aquí le aclaramos la línea divisoria.
La Regla General: Estructura vs. Uso
La Ley 820 de 2003 y el Código Civil colombiano establecen una división clara:
| Responsable | Tipo de Reparación | Ejemplos |
|---|---|---|
| Arrendador (propietario) | Reparaciones necesarias — problemas estructurales, desgaste natural, vicios de la construcción | Tubería rota por antigüedad, humedad por filtración en muros, daño en techos, falla eléctrica de la red principal, problemas de cimentación |
| Arrendatario (inquilino) | Reparaciones locativas — desgaste por uso normal y mantenimiento cotidiano | Pintura interior, cambio de bombillas, limpieza de desagües, reposición de vidrios rotos por uso, cambio de llaves dañadas |
Reparaciones del Arrendador (Obligatorias)
| Categoría | Qué Incluye | Plazo Razonable |
|---|---|---|
| Plomería estructural | Tuberías matrices, bajantes, puntos de agua rotos por antigüedad | 24–72 horas (emergencia) |
| Humedad / filtraciones | Filtraciones desde techo, paredes exteriores, sótano. Humedad por defectos constructivos | 1–2 semanas |
| Red eléctrica | Cortocircuitos en la red principal, daños en el tablero de breakers, cableado defectuoso | 24–48 horas (seguridad) |
| Estructura | Grietas en muros de carga, problemas de cimentación, daño en columnas o vigas | Inmediato (riesgo de seguridad) |
| Impermeabilización | Terraza, cubierta, fachada — cuando la filtración afecta el interior | 1–4 semanas |
| Ascensor | Responsabilidad de la copropiedad (administración), no del arrendatario | Variable |
| Electrodomésticos incluidos | Si el contrato incluye electrodomésticos, su reparación por desgaste normal es del arrendador | 1–2 semanas |
Reparaciones del Arrendatario
| Categoría | Qué Incluye |
|---|---|
| Pintura interior | Retoques por desgaste normal del uso. Generalmente se espera que entregue pintado al final del contrato |
| Cerrajería menor | Cambio de chapas, copias de llaves perdidas, ajuste de puertas |
| Bombillería | Reposición de bombillas, tubos fluorescentes, lámparas de techo |
| Grifería menor | Cambio de empaques, ajuste de llaves que gotean por uso |
| Vidrios | Reposición de vidrios rotos por uso o accidente del arrendatario |
| Limpieza de desagües | Destape de sifones y desagües obstruidos por uso normal |
| Daños causados por el arrendatario | Cualquier daño directo: huecos en paredes, pisos rayados, puertas rotas por mal uso |
¿Qué Hacer Si el Arrendador No Repara?
- Notifique por escrito: Envíe carta certificada o correo con acuse de recibo describiendo el daño, con fotos adjuntas
- Establezca plazo: Dé un plazo razonable para la reparación (15–30 días según la urgencia)
- Si no responde: Puede acudir a un Centro de Conciliación (Cámara de Comercio de Bogotá — gratuito o bajo costo) para mediar
- Si es urgente: Puede realizar la reparación necesaria y descontar el costo del canon, siempre que tenga autorización escrita o que la urgencia lo justifique (ejemplo: tubería rota inundando el apartamento)
- Último recurso: Si la falta de reparación afecta la habitabilidad del inmueble, puede ser causal de terminación del contrato sin penalización
⚠️ No descuente del canon sin autorización: Aunque legalmente puede descontar reparaciones necesarias del canon en casos de urgencia, hacerlo sin acuerdo previo con el arrendador puede generar un conflicto legal. Siempre intente negociar primero y documente todo.
La Zona Gris: Casos Comunes de Disputa
| Situación | ¿Quién Paga? | Por Qué |
|---|---|---|
| Calentador de agua se daña por antigüedad | Arrendador | Desgaste natural del equipo, no por mal uso |
| Calentador de agua se daña por falta de mantenimiento | Arrendatario | El mantenimiento regular es responsabilidad del usuario |
| Humedad en closet por condensación | Depende | Si es por defecto de ventilación (arrendador). Si es por guardar ropa húmeda (arrendatario) |
| Plaga de cucarachas o ratones | Arrendador | Si preexistía o viene de áreas comunes. Arrendatario si es por falta de aseo |
| Puerta del garaje automática dañada | Administración | Es área común — la administración la repara con la cuota de todos |
📌 Cuotas extraordinarias: Las reparaciones de áreas comunes (ascensor, fachada, piscina, garaje) se financian con cuotas extraordinarias que decide la asamblea de copropietarios. Legalmente, estas cuotas las paga el propietario, no el arrendatario. Si su inmobiliaria intenta cobrarle una cuota extraordinaria, tiene derecho a rechazarla.
💡 Consejo: Al inicio del arriendo, haga un inventario fotográfico detallado del estado del inmueble — paredes, pisos, electrodomésticos, grifería, ventanas. Haga que el arrendador firme el inventario. Este documento es su protección más importante ante disputas futuras sobre quién causó qué daño.