La póliza de arrendamiento es el instrumento más importante para arrendar en Bogotá sin codeudor ni fiador con finca raíz. Es un seguro que garantiza al propietario el pago del arriendo si usted incumple. Aquí le explicamos todo lo que necesita saber.
¿Qué Es una Póliza de Arrendamiento?
Es un seguro de cumplimiento emitido por una compañía aseguradora que reemplaza al fiador tradicional. La aseguradora le dice al propietario: "Si su inquilino no paga, nosotros le cubrimos." A cambio, el arrendatario paga una prima anual y pasa un estudio de crédito.
¿Qué Cubre la Póliza?
💰Canon de arriendo (12–24 meses)
🏢Cuota de administración
💡Servicios públicos impagos
🔧Daños al inmueble
Principales Aseguradoras
| Aseguradora | Cobertura | Costo Aproximado | Requisitos Clave |
|---|---|---|---|
| Seguros SURA | Canon + admin + servicios + daños | ~3%–5% del canon anual | Estudio crédito, ingresos 2.5x–3x |
| Seguros Mundial | Canon + admin + servicios | ~3%–4.5% del canon anual | Estudio crédito, historial bancario |
| El Libertador | Canon + admin + servicios + daños | ~3%–5% del canon anual | Estudio crédito, puede pedir depósito adicional |
| MAPFRE Colombia | Canon + admin | ~3%–4% del canon anual | Estudio crédito estándar |
El costo se calcula como porcentaje del canon anual total. Para un arriendo de COP $2.000.000/mes, la prima anual sería de COP $720.000–$1.200.000 (~$60K–$100K/mes).
El Proceso Paso a Paso
- Elija el inmueble: Confirme con el propietario o inmobiliaria que aceptan póliza de arrendamiento como garantía
- Solicite el estudio de crédito: La aseguradora consulta su historial en Datacrédito/TransUnion. Costo: COP $30.000–$80.000
- Presente documentos: Cédula, certificado laboral, extractos bancarios (3–6 meses), RUT si es independiente
- Espere aprobación: El estudio toma 2–5 días hábiles. Si es aprobado, la aseguradora emite la póliza
- Pague la prima: Se paga al inicio del contrato. Puede ser anual o financiada en cuotas
- Firme el contrato: El contrato de arriendo se firma con la póliza como anexo
⚠️ Para extranjeros: Si no tiene historial crediticio colombiano, la aprobación es más difícil. Algunas aseguradoras piden un depósito adicional de 3–6 meses de canon como garantía complementaria. Aptuno y Houm ofrecen alternativas digitales con requisitos más flexibles para extranjeros con cédula de extranjería.
Póliza vs. Codeudor: Comparación
| Aspecto | Póliza | Codeudor |
|---|---|---|
| Costo | 3%–5% del canon anual | Gratis (pero requiere relación personal) |
| Requisito | Estudio de crédito | Persona con finca raíz libre de gravamen en Bogotá |
| Velocidad | 2–5 días hábiles | Inmediato si tiene codeudor disponible |
| Para extranjeros | Posible con depósito adicional | Muy difícil (necesita conocido con propiedad) |
| Protección legal | Respaldo institucional de aseguradora | Responsabilidad personal del codeudor |
💡 Recomendación: Si no tiene codeudor con finca raíz en Bogotá — lo cual es la situación de la mayoría de recién llegados, jóvenes profesionales y extranjeros — la póliza de arrendamiento es su mejor herramienta. El costo adicional (COP $60K–$100K/mes) es significativamente menor que un mes de canon que cobran las inmobiliarias como comisión.