¿Cuánto necesita ganar para que una inmobiliaria le apruebe un arriendo en Bogotá? La respuesta corta: entre 2.5 y 3 veces el valor del canon mensual. Aquí le explicamos la regla, las excepciones y cómo arrendar si no cumple el estándar.
La Regla del 2.5x: El Estándar de la Industria
Las inmobiliarias en Bogotá exigen que el arrendatario (o su codeudor) demuestre ingresos netos mensuales de mínimo 2.5 veces el canon de arriendo. Algunas agencias exigen hasta 3 veces.
| Canon Mensual | Ingreso Mínimo (2.5x) | Ingreso Mínimo (3x) |
|---|---|---|
| COP $1.000.000 | COP $2.500.000 | COP $3.000.000 |
| COP $1.500.000 | COP $3.750.000 | COP $4.500.000 |
| COP $2.000.000 | COP $5.000.000 | COP $6.000.000 |
| COP $3.000.000 | COP $7.500.000 | COP $9.000.000 |
| COP $5.000.000 | COP $12.500.000 | COP $15.000.000 |
Cómo Verifican sus Ingresos
El proceso varía según si es empleado o independiente:
Documentos por Tipo de Trabajador
📄Empleado: Certificado laboral + desprendibles de nómina (3 meses)
📊Independiente: Extractos bancarios (6 meses) + declaración de renta
🏢Empresa propia: Certificado de Cámara de Comercio + estados financieros
🌐Remoto/extranjero: Contrato + extractos + apostilla + traducción
¿Qué Pasa Si No Cumple el 2.5x?
Tiene varias alternativas:
- Codeudor (fiador): Un tercero con finca raíz en Bogotá firma como garante. Sus ingresos se suman a los suyos para cumplir el requisito
- Póliza de arrendamiento: Seguros como SURA, Seguros Mundial o El Libertador le emiten una póliza que reemplaza al codeudor. Requiere estudio de crédito y a veces 3–6 meses de depósito
- Pago anticipado: Algunos propietarios aceptan 3–6 meses de arriendo por adelantado como garantía en lugar del requisito de ingresos
- Arriendo directo con dueño: Los propietarios que arriendan sin inmobiliaria suelen ser más flexibles con los requisitos de ingresos
⚠️ Independientes: Si es trabajador independiente o freelancer, las inmobiliarias le aplicarán el estándar más estricto (3x en lugar de 2.5x). Prepare extractos bancarios de mínimo 6 meses mostrando flujos constantes, no solo el promedio.
El SMMLV como Referencia
Con el SMMLV 2026 en COP $1.750.905, una persona que gana salario mínimo califica para arriendos de máximo COP $700.000/mes (aplicando la regla del 2.5x). Esto limita las opciones a habitaciones compartidas o apartaestudios en Estratos 1–2.
| Ingreso Mensual | Canon Máximo (2.5x) | Opciones Típicas |
|---|---|---|
| 1 SMMLV ($1.75M) | $700K | Habitación o apartaestudio Estrato 1–2 |
| 2 SMMLV ($3.5M) | $1.4M | Apartaestudio o 1-hab Estrato 3 |
| 3 SMMLV ($5.25M) | $2.1M | 2-hab Estrato 3–4 |
| 5 SMMLV ($8.75M) | $3.5M | 2-hab Estrato 4–5 |
💡 Consejo: Si sus ingresos están justos, busque arriendos que incluyan administración en el canon. Las inmobiliarias calculan el 2.5x sobre el canon reportado, no sobre el total. Un "canon de $1.800.000 con administración incluida" le exige menos ingresos que un "canon de $1.500.000 + administración de $300.000" aunque el costo total sea el mismo.